了解新建住宅的保固與服務合約：買房前必讀指南
對許多人而言，購屋是人生中最重大的財務支出之一。正因如此，瞭解新建住宅所涉及的各類保障制度，包括建商保固、住宅保固或所謂的「服務合約」，顯得格外重要。這些保障涵蓋的範圍、索賠程序，以及遇到爭議時的處理方式，都是買方應事先掌握的關鍵資訊。
建商保固（Builder Warranty）：新屋標配
建商保固主要適用於新建住宅或大型翻修項目，通常涵蓋構成房屋永久結構的一部分，例如混凝土地面、管線與電力系統。大多數新建房屋都會附帶此類保固，有些是由建商自行提供，有些則來自第三方保固公司。
實際上，美國聯邦住房管理局（FHA）與退伍軍人事務部（VA）規定，若買方使用 FHA 或 VA 融資購屋，建商需為其購買由第三方提供的保固，以保障買方權益。
住宅保固（Home Warranty）：其實是服務合約
住宅保固實際上是一種額外付費的服務合約，通常適用於已建成的二手住宅，保障範圍包括家電、冷氣系統等設備的維修或更換。與建商保固不同，它並非強制性，而是一種選擇性服務。需要留意的是，有些服務合約只涵蓋部分項目，有些則限制維修方式，不見得對所有消費者都有實質效益。
保固範圍與期限一覽：
項目類別保障年限範圍說明一年工藝與材料保固例如：外牆、灰泥、門窗、內部裝修與油漆等細節部位兩年管道、電力、HVAC 系統較複雜機電系統的基本運作保障十年結構性缺陷僅限重大安全問題，例如：可能倒塌的屋頂或地基不穩等情形
不在保固範圍內的常見項目包括：家電、細微裂縫（如牆磚、石膏板）、已由製造商保固涵蓋的設備，以及因保固維修導致的搬遷費用等。
如何提出保固索賠？
若您懷疑房屋某處出現保固範圍內的缺陷，請依照以下步驟操作：
確認保障內容與時效：查閱保固文件，了解您遇到的問題是否仍在保障期限與範圍內。
提交正式書面請求：即使有緊急服務電話，也應書面提出索賠（建議掛號郵寄並索取簽收回執）。
保留通訊紀錄：記錄與建商或保固公司之間的所有往來，作為後續溝通依據。
面對爭議：調解與仲裁
當買方與建商或第三方保固公司對於缺陷是否受保障、維修品質是否合格產生分歧時，常會啟動調解或仲裁機制：
調解（Mediation）：中立第三方協助雙方對話，協議結果需雙方同意方能生效。
仲裁（Arbitration）：仲裁員審閱雙方主張後作出裁決，多數保固條款要求買方接受仲裁結果且不得上訴。
若使用 FHA 或 VA 融資，買方仍有選擇走法院或仲裁程序的權利。請務必詳閱保固條款以瞭解您的法律選項。
關於仲裁費用
仲裁雖然通常比訴訟便宜，但也可能產生數千美元的支出。部分建商會負擔全部仲裁費用以避免訴訟，但這並非保證，務必事前確認契約條款。
小結：買房不只買建材，還要買保障
購屋前，買方應謹慎閱讀與確認所有保固相關條款，尤其是在建商提供的保固與另購服務合約之間，保障對象、範圍與時效往往差異極大。如遇糾紛，及早掌握自身權利與處理程序，是保障自身權益的第一步。
更多資訊：如需進一步瞭解新建住宅保固規定，請洽詢您所在州的建築委員會或消費者保護機構。
資料來源：美國聯邦貿易委員會（FTC），2021年。